La deducción por inversión en vivienda habitual cuando se cancela la hipoteca

Durante años, muchos contribuyentes perdieron una deducción que en realidad les correspondía. Ahora el criterio ha cambiado. Vender la vivienda habitual y cancelar la hipoteca ya no implica, automáticamente, renunciar a la deducción en el IRPF. Lo que hasta hace poco Hacienda rechazaba, hoy tiene respaldo claro del TEAC.

Durante mucho tiempo, la respuesta de la Administración fue tajante: si vendías tu vivienda habitual y utilizabas el dinero para cancelar la hipoteca pendiente, esa cantidad no podía formar parte de la deducción por inversión en vivienda habitual.

Ese criterio ya no se sostiene. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha unificado doctrina y ha dicho claramente que sí es posible incluir en la base de la deducción las cantidades destinadas a cancelar el préstamo hipotecario, aunque procedan del precio de venta de la vivienda.

¿Qué ha cambiado exactamente?

La Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 20 de octubre de 2025, pone fin a una interpretación restrictiva que venía aplicando la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT).

El nuevo criterio parte de una idea sencilla pero poderosa: el dinero es fungible, y lo relevante no es de dónde procede, sino para qué se utiliza.

Si el pago sirve para extinguir el préstamo con el que se financió la adquisición de la que fue la vivienda habitual, ese pago puede integrar la base de la deducción.

• Atención. No basta con haber cancelado la hipoteca: es imprescindible que la vivienda haya sido realmente habitual y que se cumplan los requisitos del régimen transitorio.

¿A quién beneficia este criterio?

Este cambio no es para todo el mundo. Está pensado para contribuyentes que todavía conservan el derecho a la deducción por vivienda habitual, es decir, quienes:

• Ya aplicaban la deducción antes del 31 de diciembre de 2012.
• Han seguido pagando la vivienda o su financiación.
• No agotaron el límite vital de deducción.
• Cumplen las reglas patrimoniales exigidas por la normativa.

En estos casos, la deducción sigue viva, aunque la vivienda se haya vendido.

• Atención. Si no estabas ya en el régimen transitorio, este criterio no crea un derecho nuevo: solo aclara cómo se aplica el que ya existía.

¿Qué se puede deducir tras la venta?

Con el nuevo criterio, pueden formar parte de la base de deducción:

• Las cuotas ordinarias pagadas durante el año.
• La cancelación del capital pendiente de la hipoteca, aunque se pague con el precio de venta.

Todo ello dentro del límite anual máximo (9.040 €) y aplicando los porcentajes estatal y autonómico.

Lo que importa es que ese pago represente renta ahorrada del ejercicio, incluyendo la renta generada por la propia venta.

Alerta patrimonial

Si no hay incremento patrimonial suficiente en el año, la deducción puede quedar cuestionada aunque el pago sea correcto.

Por qué Hacienda lo rechazaba… y por qué ya no

Hasta ahora, la AEAT entendía que, una vez vendida la vivienda, el préstamo dejaba de estar vinculado a la adquisición de la vivienda habitual.
Ese razonamiento ha sido descartado.

El TEAC aclara que cancelar anticipadamente un préstamo con el que se compró la vivienda no cambia la naturaleza del pago, aunque se produzca en el mismo acto de la venta.

La causa del pago sigue siendo la misma: pagar la vivienda.

Alerta jurídica

Este criterio se apoya también en sentencias de distintos Tribunales Superiores de Justicia, lo que refuerza su solidez frente a futuras comprobaciones.

Qué pueden hacer ahora las personas afectadas

Quienes, en su momento, vieron rechazada esta deducción tienen una ventana abierta:

• Si el ejercicio no está prescrito (cuatro años), puede solicitarse la devolución.
• Para ejercicios anteriores, mediante rectificación de autoliquidación.
• En ejercicios recientes, mediante autoliquidación rectificativa.

Eso sí, será necesario acreditar que se cumplían todos los requisitos exigidos por la normativa.

Alerta práctica

No conviene reclamar sin revisar antes el expediente completo: una mala reclamación puede abrir una comprobación innecesaria.

Conclusión

La venta de la vivienda habitual no corta automáticamente el derecho a la deducción.
Si la hipoteca se cancela para extinguir la financiación con la que se adquirió esa vivienda, el pago puede seguir computando fiscalmente.

Este cambio de criterio abre la puerta a revisar declaraciones pasadas y, en muchos casos, a recuperar importes relevantes.

Nuestra recomendación: si vendiste tu vivienda, cancelaste la hipoteca y aplicabas la deducción, merece la pena revisar tu situación. En fiscalidad, a veces, mirar atrás es la mejor forma de avanzar.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo,