CIRCULAR INFORMATIVA 19/2020
REAL DECREO LEY 15/2020, DE 21 DE ABRIL DE MEDIDAS URGENTES COMPLEMENTARIAS PARA APOYAR LA ECONOMÍA Y EMPLEO.
PARTE II: ESPECIAL ARRENDAMIENTOS LOCALES
Estimados Clientes, el pasado 21 de abril de 2020 se publicó el REAL DECREO LEY 15/2020, de 21 DE ABRIL, DE MEDIDAS URGENTES COMPLEMENTARIAS PARA APOYAR LA ECONOMÍA Y EMPLEO, donde establecen una serie de MEDIDAS TANTO EN EL ÁMBITO FISCAL, COMO EN EL ÁMBITO LABORAL, con entrada en vigor desde el día 23/04/2020
A continuación, EN ESTA SEGUNDA PARTE DE LA CIRCULAR le trasladamos, los aspectos que consideramos más relevantes en RELACIÓN AL ARRENDAMIENTOS DE LOCALES DE NEGOCIOS:
MEDIDAS PARA REDUCIR COSTES PYMES Y AUTONOMOS: ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA.
Se regula la solicitud, aceptación y alcance de la moratoria en el pago de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, cuando el arrendador es empresa o entidad pública, o gran tenedor. (Más de 10 locales de comercio). Y también la posibilidad de hacerlo también cuando no es un gran tenedor.
Referido Real Decreto Ley 15/2020 recoge el detalle de ese mecanismo que, como ocurriese ya con el alquiler residencial, distingue entre gran y pequeño propietario, atendiendo a que tengan, respectivamente, más o menos de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros. Estas medidas se encuentran reguladas en los artículos 1 al 5, ambos inclusive, y su entrada en vigor según recoge su disposición final decimotercera será el día siguiente de su publicación, es decir, el día 23 de abril
1.- QUIEN PUEDE PEDIR ESTAS MEDIDAS Y SUS REQUISITOS.: ARRENDATARIOS O INQUILINOS.
Se distingue entre el inquilino autónomo y el inquilino pyme.
1.1.- En el caso de que el inquilino sea autónomo:
Debe cumplir los siguientes requisitos:
A.- Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, el pasado 14 de marzo.
B.- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
C.- Si su actividad no fue suspendida directamente por el estado de alarma, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior
1.2 En el caso que el inquilino sea una pyme:
A.- Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Así, solo podrán acogerse a la moratoria aquellas pymes cuyo total de partidas del activo no exceda los cuatro millones de euros, que tengan un importe neto de la cifra anual de negocios por debajo de ocho millones y que no superen los cincuenta trabajadores de media.
B.- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor el estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
C.- Si su actividad no fue suspendida directamente por el estado de alarma, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2.- CONDICIONES DEL ARRENDADOR (PROPIETARIO).
La norma, como ya hiciese con los alquileres de vivienda, distingue cuando el arrendador es un gran tenedor (más de 10 locales de comercio) o cuando es un pequeño tenedor.
2.1.- Cuando el propietario es un gran tenedor.
El pequeño empresario o autónomo inquilino podrá solicitar de la entidad arrendadora, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley (hasta el próximo 23 de mayo), una moratoria en el pago de la renta que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta. Dicha moratoria se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el Covid-19, sin que pueda superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
La renta se aplazará sin intereses a partir de la siguiente mensualidad de renta de alquiler y se fraccionará en cuotas en un plazo de dos años. Se contarán a partir del momento en que termine la situación del estado de alarma o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses prorrogables, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento.
2.2.- Cuando el arrendador es un pequeño propietario.
El inquilino en este caso podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley (el plazo finalizaría el 23 de mayo), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre, que ambas partes no hubieran llegado previamente a un acuerdo amistoso. (no es obligatorio su aceptación por parte del arrendador)
Otra novedad en este supuesto es que tanto arrendador como arrendatario podrán hacer uso de la fianza pagada al inicio del contrato «para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta». En el caso de que se disponga total o parcialmente de ella, la norma establece que el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza en el plazo de un año desde el acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
3.- ACREDITACIÓN DE LOS REQUISITOS
Para que le sean concedidas las ayudas pertinentes, los inquilinos deben acreditar que cumplen los requisitos establecidos y lo harán de la siguiente forma:
3.1.- La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
3.2.- Por su parte, la suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
4.- CONSECUENCIAS DEL INCUMPLIENTO POR PARTE DE LOS INQUILINOS.
La norma castiga al inquilino que se haya podido beneficiar del aplazamiento en el pago de la renta si no cumplen los requisitos.
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar
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